Neue Regeln für Energieausweise ab 1. Mai 2021

25. Januar 2021 – von Karl Schwab

Bald gelten neue Regelungen für Energieausweise, die bei der Vermietung, der Verpachtung oder dem Verkauf von Häusern oder Wohnungen zum Tragen kommen. Festgelegt werden diese im Gebäudeenergiegesetz (GEG), das am 1. November 2020 in Kraft getreten ist. Zuvor wurden die Bestimmungen zu den Energieausweisen in der Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt.

Nach einer Übergangsfrist bis 30. April 2021 werden die neuen Regelungen am 1. Mai 2021 schließlich verpflichtend. Nachlesen können Sie alle Details im GEG 2020 in den Paragrafen 79 bis 88. Alle wichtigen Informationen habe ich Ihnen aber auch hier nochmal übersichtlich zusammengestellt, damit Sie ab dem 1. Mai allen neuen gesetzlichen Vorgaben entsprechen können.

Wer ist von den neuen Regelungen für Energieausweise betroffen?

Die Vorlage eines Energieausweises ist für alle Personen verpflichtend, die eine Immobilie verkaufen, vermieten oder verpachten. Während dies bislang ausschließlich für die Eigentümer der jeweiligen Gebäude galt, werden künftig auch Immobilienmakler verpflichtet, den Interessenten schon bei der Besichtigung einen Energieausweis vorzulegen, und nicht wie bislang erst bei der Vertragsunterzeichnung. Käufer, Mieter oder Pächter sollen somit schon im Vorfeld umfassend über den energetischen Zustand und den zu erwartenden Energieverbrauch eines Objekts informiert werden. Wer eine Immobile ausschließlich selbst nutzt oder nicht neu vermietet, benötigt auch nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes keinen Energieausweis.

Experten-Tipp

Bedenken Sie, dass Energieausweise maximal 10 Jahre gültig sind. Wenn Sie Ihren Ausweis also in absehbarer Zeit erneuern müssen, stellen Sie schon jetzt sicher, dass er gemäß den neuen Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes erstellt wird.

Welche Vorgaben ändern sich im Gebäudeenergiegesetz?

Die konkreten Änderungen ab dem 1. Mai 2021 und was Sie künftig bei der Ausstellung eines Energieausweises und bei der Erstellung von Inseraten für Ihre Immobilie beachten müssen, finden Sie im Folgenden übersichtlich aufgeschlüsselt.

CO2-Emissionen müssen im Energieausweis aufgeführt werden

Jeder Energieausweis muss bald auch die Treibhausgas-Emissionen angeben, die sich aus dem Primärenergiebedarf oder dem Primärenergieverbrauch errechnen. Diese neue Angabe soll sicherstellen, dass neben den zu erwarteten Betriebskosten auch eine Aussage über die Klimaverträglichkeit einer Immobilie getroffen und einfach eingesehen werden kann.

Verbesserung der Qualität von Modernisierungsempfehlungen

Wenn Sie die Ausstellung eines Energieausweises in Auftrag geben, gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder, der Fachmann nimmt die Immobilie vor Ort in Augenschein, oder Sie stellen dem Fachmann alle erforderlichen Daten selbst zur Verfügung. Hier können Sie beispielsweise auch auf Fotos aller betroffenen Anlagen zurückgreifen. Dies soll die Zuverlässigkeit und Qualität der Empfehlungen zu energetischen Verbesserungen der Immobilie gewährleisten.

Genauere Prüfung der Richtigkeit der Daten im Energieausweis

Bei allen Daten, die Sie zur Verfügung stellen, sind Sie als Eigentümer künftig für die Richtigkeit verantwortlich und können bei falschen Angaben haftbar gemacht werden. Ebenso muss der Aussteller des Energieausweises sicherstellen, dass er anhand der gemachten Angaben – so auch bei Fotos – verlässliche Einschätzungen vornehmen kann. Bei unvollständigen, unklaren oder falsch erscheinenden Daten kann er künftig die Ausstellung des Energieausweises verweigern.

Angabe von Sanierungsstand und Inspektionsterminen

Was bei Bedarfsausweisen schon länger verpflichtend ist, kommt nun auch für Energieausweise: Eine noch genauere Angabe der energetischen Qualität der Immobilie. So müssen künftig beispielsweise inspektionspflichtige Klimaanlagen genannt werden – inklusive des Fälligkeitsdatums der nächsten Untersuchung.

Pflicht zu Angaben aus dem Energieausweis ab 2021 auch in Inseraten

Bei der Erstellung von Anzeigen müssen in Zukunft auch Angaben zur Art des Energieausweises, dem Baujahr, dem Energieträger der Heizung, sowie der Energieeffizienzklasse oder dem Energiebedarf bzw. Energieverbrauch gemacht werden. Die Angabepflicht gilt für alle kommerziellen Medien, also beispielsweise für Zeitungsannoncen oder Immobilienportale im Internet.

Experten-Tipp

Ob Sie in Inseraten die Energieeffizienzklasse oder den Energiebedarf bzw. -verbrauch angeben müssen, hängt vom Ausstellungsdatum Ihres Energieausweises ab. Wurde dieser nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt – also nach dem Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung (EnEV) – finden Sie darauf eine Angabe der Effizienzklassen von A+ bis H, andernfalls greifen Sie auf den im Dokument angegebenen Verbrauch oder Bedarf zurück.

Wie wird ein Energieausweis ausgestellt?

Unabhängig davon, ob Sie einen Energieausweis zur Vermietung, Verpachtung oder dem Verkauf einer Immobilie benötigen, oder Sie diesen für sich selbst erstellen lassen möchten, um Modernisierungs- und Einsparpotentiale zu identifizieren, wenden Sie sich zunächst an einen unabhängigen Energieberater. Viele Architekten, Handwerksmeister und Ingenieure sind hierzu berechtigt, wenn Sie die nötige Weiterbildung absolviert haben. Als nächsten Schritt sollten Sie zusammen mit dem Experten entscheiden, ob die Erstellung eines Bedarfs- oder eines Verbrauchsausweises in Ihrem Fall sinnvoller ist:

  1. Bei Bedarfsausweisen wird der zu erwartende Energiebedarf einer Immobilie anhand der eingesetzten Heiztechnik und des baulichen Zustands des Hauses errechnet.
  2. Verbrauchsausweise geben hingegen den durchschnittlichen Heizenergieverbrauch der letzten drei Jahre an.

Da sich der Energiebedarf von Bewohner zu Bewohner unterscheiden kann, ist der Verbrauchsausweis weniger aussagekräftig als der Bedarfsausweis – dafür in der Regel aber auch etwas günstiger. Um einen belastbaren Vergleich mit anderen Immobilien zu gewährleisten und Einsparpotentiale zuverlässig zu erkennen, ist ein Bedarfsausweis deutlich besser geeignet.

Ihr Heizkörper Experte

Karl Schwab

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